W wielu przypadkach i sytuacjach życiowych musimy podjąć decyzję o sprzedaży oraz kupnie nowego mieszkania. Często boimy się, że nie podołamy nadmiarowi biurokracji, a także, że nie
Zamiana mieszkania na inne to jeden ze sposobów na poprawę warunków życia. Formalności do załatwienia są w tym przypadku prostsze niż przy zakupie nieruchomości, ale zasady różnią się w zależności od tego, czy chodzi o lokal własnościowy, spółdzielczy czy komunalny. Wyjaśniamy, na czym polega umowa zamiany mieszkań, jak się ją podpisuje oraz kto płaci w takim wypadku podatek od czynności treściZamiana mieszkania – na czym polega i kto może jej dokonać?Zamiana mieszkania własnościowegoZamiana mieszkania spółdzielczegoZamiana mieszkania komunalnegoZamiana mieszkania a podatek Zamiana mieszkania – na czym polega i kto może jej dokonać?Do zamiany mieszkań dochodzi, gdy dwaj właściciele wymienią się lokalami. Żeby do tego doszło, podpisuje się umowę zamiany nieruchomości, która zawsze musi mieć formę aktu notarialnego. W efekcie właściciel mieszkania A staje się właścicielem mieszkania B i odwrotnie. Taką transakcję nazywa się również czasem podwójną transakcją można dokonać w przypadku dowolnego typu nieruchomości (w tym mieszkania własnościowego, spółdzielczego, komunalnego itp.). Co ważne, nie tylko właściciel może dokonać zamiany – mają do tego prawo również najemcy mieszkań komunalnych. W każdym przypadku trzeba umieć udokumentować swój tytuł prawny do przy zamianie nieruchomości są prostsze niż przy zakupie mieszkania. Będą się jednak nieco różnić w zależności od tego, jaki typ mieszkania jest przedmiotem transakcji. Poniżej omawiamy szczegółowo każdy z powinna zawierać umowa przedwstępna i na jakie triki trzeba uważać?Zamiana mieszkania własnościowegoWłaściciel mieszkania własnościowego chcący dokonać zamiany powinien najpierw dokonać wyceny swojej nieruchomości. Następnie należy zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości, na którą chcemy się zamienić i sprawdzić, czy wszystko jest w porządku – chodzi o dane właściciela oraz wpisy dotyczące ewentualnych zamiany zawiera się przed notariuszem. W umowie zamiany musi znaleźć się zapis mówiący, że własność mieszkania zostanie przeniesiona na inną osobę pod warunkiem, że osoba ta przeniesie na nas własność innego lokalu. Oprócz tego potrzebne będą:dowody osobiste obu stron umowy, numery ksiąg wieczystych obu mieszkań, zaświadczenie z urzędu gminy, że właściciel nie zalega z płatnością podatku od nieruchomości, zaświadczenie od wspólnoty o braku zaległości (np. czynszowych), dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania (akt własności), zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu (lub ich braku). Co istotne, w przypadku znacznej różnicy wartości pomiędzy zamienianymi nieruchomościami właściciel tańszego lokalu musi dopłacić brakującą kwotę. Kwestia ta powinna być jak najdokładniej uregulowana w umowie mieszkania spółdzielczegoPrzy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu procedura jest identyczna jak w przypadku mieszkania własnościowego. Takie same są również wymagane dokumenty oraz informacje do zawarcia w sprawa wygląda w przypadku mieszkań lokatorskich. Tu „właściciel” nie jest bowiem w rzeczywistości właścicielem – lokal należy do spółdzielni. Chcąc dokonać zamiany mieszkania, w takim przypadku trzeba zajrzeć do statutu oraz regulaminu spółdzielni, gdyż dokumenty te regulują kwestie związane z tzw. zamianą spółdzielczą. Z pewnością jednak będą one zawierać dwa powszechnie spotykane warunki:spółdzielnia musi wyrazić zgodę na transakcję, żeby mogło dojść do zamiany, oba lokale muszą mieć uregulowane wszystkie zobowiązania finansowe wobec spółdzielni. W praktyce najczęściej wygląda to tak, że osoba chcąca zamienić lokal spółdzielczy zrzeka się członkostwa w spółdzielni oraz prawa do lokalu. Z kolei nowy „właściciel” musi przystąpić do spółdzielni oraz złożyć wniosek o przyznanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Jeśli obie osoby zainteresowane zamianą należą do tej samej spółdzielni, jest zdecydowanie najłatwiej, gdyż wszystkie formalności załatwia się z tymi samymi od gminy nieraz wygląda tak. Te zdjęcia przerażająZamiana mieszkania komunalnegoNajwięcej ograniczeń obowiązuje w przypadku zamiany mieszkania komunalnego. Może ono bowiem być zamienione wyłącznie na inny lokal komunalny. Konieczna jest również zgoda właściciela nieruchomości, czyli gminy (lub obu gmin w przypadku zamiany na mieszkanie położone na terenie innej jednostki samorządu terytorialnego).Poza tym jednak lokator chcący dokonać zamiany ma sporo możliwości. Może innego najemcę skłonnego do zamiany mieszkań i wspólnie zgłosić się do władz, zgłosić gminie chęć zamiany lokalu i wybrać któreś z wolnych mieszkań w jej zasobie, zamienić lokal na mieszkanie położone w innej miejscowości. Dokumenty wymagane do zamiany mieszkań komunalnych różnią się w zależności od gminy. Do najczęściej wymaganych należą: dokument poświadczający prawo do lokalu, wniosek o zamianę nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami lub o posiadanych długach oraz dokument opisujący stan techniczny naszego pamiętać, że gmina może odmówić zamiany lokalu osobie zadłużonej. Dobrze jest też wiedzieć, że osoba zamieniająca mniejsze mieszkanie na większe nie ma obowiązku dopłacenia do transakcji. Nie musi też spłacać zadłużenia osoby zajmującej obecnie większy lokal. Oferując taką spłatę, lokatorowi łatwiej jednak będzie znaleźć kogoś chętnego do zamiany mieszkania a podatekW przypadku zamiany mieszkań własnościowych lub spółdzielczych własnościowych należy pamiętać o podatku PCC. Wynosi on 2 proc. od różnicy między wartością rynkową obu nieruchomości. Prawo nie ustala, która ze stron powinna zapłacić podatek PCC przy zamianie, wszystko zależy więc od tego, jak umówią się ważne, podatku tego nie trzeba płacić, jeśli obie strony transakcji zamiany należą do I grupy podatkowej, a więc są najbliższą rodziną (jedna ze stron jest dla drugiej dzieckiem, rodzicem, dziadkiem, małżonkiem, pasierbem, macochą itd.).Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera
Zacytujmy art. 155 K.c.: „§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. § 2. Jeżeli przedmiotem umowy
Zamiany mieszkań to transakcje, które obecnie stanową niewielki odsetek wszystkich relacji na rynku nieruchomości. Szczyt popularności tego rodzaju porozumień między najemcami bądź właścicielami mieszkań przypadał na lata 80. i 90. Popyt na zamianę mieszkań spadał wraz ze wzrostem nowych inwestycji mieszkaniowych i wprowadzaniem programów rządowych wspierających finansowo zakup bądź najem lokalu mieszkalnego. Na zamianę lokalu decydują się zarówno rodziny z dziećmi dotąd zajmujące niewielkie metraże, osoby samotne nie będące w stanie podołać utrzymaniu dużego mieszkania czy zadłużeni najemcy. Zanim dojdzie do porozumienia między zainteresowanymi, muszą się oni znaleźć i ustalić warunki zamiany. Jakie instytucje w tym pomagają? Jakie mieszkania można zamieniać? Jakie korzyści daje zamiana mieszkania? Wszystko, co trzeba wiedzieć – sprawdź! Zamiana mieszkania – podstawa prawna Transakcja zamiany mieszkania podlega przepisom Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc z dnia 21 czerwca 2001 roku, a także uchwałom rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Działające w strukturach zarządów komunalnymi zasobami lokalowymi zespoły zajmują się realizacją programu zamiany mieszkań tam, gdzie przynajmniej jeden z lokali należy do miasta. Pracę, obowiązki i działania gminy reguluje wymieniona wyżej ustawa. Zgodnie z jej zapisami gmina zapewniać ma lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, zaspakajając potrzeby mieszkaniowe rodzin o niskich dochodach. Jakie mieszkania można zamieniać? Co do zasady każde mieszkanie nadaje się do takiej transakcji, pod warunkiem dostosowania się do obowiązujących przepisów i posiadania przez najemcę tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Do zamiany nadają się mieszkania z wyodrębnioną księgą wieczystą i takie, które jej nie posiadają. Mieszkania mogą zamieniać między sobą ich właściciele, co przypomina nieco transakcję sprzedaży i kupna, ale zawartą w jednym akcie notarialnym, jak również najemcy lokali komunalnych i spółdzielczych. Mieszkanie komunalne tytuł prawny do zajmowanego lokalu na podstawie: umowy najmu, decyzji lub przydziału To lokale mieszkalne zaliczające się do mieszkaniowego zasobu gminy. Ich właścicielem nie jest lokator, a miasto lub gmina. Przyznawane są na wniosek osób ubiegających się o przydział, które spełniają określone przez gminę kryteria. Mieszkanie komunalne można zamienić wyłącznie na inne mieszkanie komunalne. Plusem jest to, że nie zawsze trzeba znaleźć drugą stronę, czyli osobę zainteresowaną wzajemną wymianą metraży, bowiem skorzystać można z wolnych lokali będących w zasobie mieszkaniowym gminy. Taka transakcja nie jest zamknięta w granicach miasta, a to oznacza, że najemcy mogą zamienić się mieszkaniami w różnych miejscowościach. Niezbędna jest zgoda właściciela lokalu, czyli gminy adekwatnej do lokalizacji danej nieruchomości. Mieszkanie komunalne to forma pomocy społecznej dla osób o niskich dochodach, niewystarczających na samodzielne pokrycie kosztów najmu lub zakupu lokalu mieszkalnego. Zamieszkiwanie lokalu komunalnego możliwe jest po podpisaniu umowy najmu między lokatorem a gminą, czyli właścicielem nieruchomości. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników wpływających na wartość użytkową nieruchomości: lokalizację budynku, położenie mieszkania w budynku, wyposażenie lokalu w urządzenia techniczne i instalacje, stan mieszkania i stan techniczny całego obiektu. Najemcy, których nie stać na utrzymanie mieszkania i opłaty za lokal mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu. Wartość takiej pomocy finansowej nie jest stała i ustalona odgórnie, ale wyliczana jest indywidualnie na podstawie wysokości dochodu gospodarstwa domowego. Wsparcie finansowe do czynszu przyznawane jest na dwanaście miesięcy, i po spełnieniu warunków przez najemcę, może być odświeżane na kolejne okresy dwunastomiesięczne. W dobrowolnych zamianach wzajemnych takich mieszkań, w których przynajmniej jedno należy do lokali komunalnych uczestniczy zarząd lokali miejskich. Taka zamiana jest bezpłatna. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe tytuł prawny do zajmowanego lokalu na podstawie umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa. Lokal taki nie musi posiadać księgi wieczystej. W 2017 r. po nowelizacji prawa spółdzielczego, z chwilą nabycia prawa do mieszkania, właściciel staje się obowiązkowo członkiem spółdzielni. Dysponowanie mieszkaniem spółdzielczym własnościowym jest swobodne, bowiem uprawniony do jego użytkowania może je wynająć, sprzedać, przekazać w darowiźnie lub spadku. Może w nim dokonywać remontów i ulepszeń bez informowania o tym spółdzielni. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można przekształcić we własnościowe. Od roku 2007 nie jest ustanawiane prawo spółdzielcze własnościowe. Istnieją tylko te, które do dnia 31 lipca 2007 r. zostały ustanowione i nie przekształcone w prawo własności. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można zamieniać dowolnie – na inne spółdzielcze lub inne własnościowe. Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie tytuł prawny do zajmowanego lokalu na podstawie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub przydziału spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. To szczególny rodzaj prawa do nieruchomości, który umożliwia mieszkanie w lokalu, ale nie jest prawem własności. Właścicielem i zarządcą mieszkania lokatorskiego jest spółdzielnia. Dysponowanie takim mieszkaniem przez lokatorów jest mocno ograniczone i sprowadza się do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Lokator nie ma prawa takiego lokum sprzedać, wynająć, przekazać w darowiźnie czy zaciągnąć na nie zobowiązanie w banku. Jeśli stan prawny gruntu i nieruchomości jest uregulowany, a lokator nie zalega z płatnościami za mieszkanie, może wnioskować o wykup lokalu na własność, na preferencyjnych warunkach. Spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku. Mieszkanie lokatorskie, gdzie właścicielem jest spółdzielnia można zamieniać na analogiczne, po uzyskaniu zgody od spółdzielni. W przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych można zastosować tzw. zamianę spółdzielczą. Członkowie spółdzielni mogą dokonywać zamiany lokali między sobą. Mieszkanie własnościowe tytuł prawny do zajmowanego lokalu na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, aktu notarialnego darowizny, poświadczenia spadku (własność, współwłasność) W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Art. 140. kc Treść prawa własności Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Art 195. kc Pojęcie i zakres współwłasności Mieszkanie własnościowe, którego właścicielem jesteśmy sami można zamieniać dowolnie. Prawo własności daje właścicielowi możliwość swobodnego rozporządzania nieruchomością. Można zatem takie mieszkanie sprzedać, wynająć, zamienić, darować czy przekazać w testamencie. W przypadku prawa własności do nieruchomości, jest się współwłaścicielem wszystkich części wspólnych (schodów, piwnic, korytarzy, windy, itp.). Lokale własnościowe mają obowiązkowo założoną księgę wieczystą. Kto może skorzystać z zamiany mieszkania? Na zamianę mieszkania może zdecydować się każdy, kto posiada tytuł prawny do lokalu stanowiącego przedmiot zamiany i nie posiada zadłużenia w opłatach. Samo zaleganie z płatnościami za mieszkanie nie przekreśla szans na zamianę lokalu, pod warunkiem znalezienia partnera do zamiany, który zdecyduje się pokryć część lub całość zadłużenia. Z zamiany lokali mieszkalnych mogą skorzystać: najemcy, którzy nie mają zaległości wobec wynajmującego z tytułu opłat za mieszkanie będące przedmiotem najmu (najczęściej w przypadku lokali komunalnych, spółdzielczych lokatorskich); najemcy, którzy mają zadłużone lokale mieszkalne, jeśli znajdzie się kontrahent, który zobowiąże się spłacić zadłużenie w zamian za zamianę mieszkania; najemcy lokali komunalnych, wchodzących w zasób mieszkaniowy danego miasta czy gminy; najemcy lokali mieszkalnych, które nie stanowią zasobu mieszkaniowego miasta lub gminy; osoby ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu; osoby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu; właściciele nieruchomości z prawem własności lub współwłasności. Korzyści z zamiany mieszkania Na podjęcie decyzji o zamianie lokalu mieszkalnego wpływa najczęściej aktualna sytuacja rodzinna i finansowa. Przeprowadzka z reguły dla obu stron przynosi oczekiwany pożytek: dopasowanie metrażu i standardu mieszkania oraz wysokości opłat za jego używanie do potrzeb mieszkaniowych najemcy/właściciela i jego rodziny oraz ich możliwości finansowych; częściowa lub całkowita spłata zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu, w przypadku zamiany z innym najemcą deklarującym gotowość spłaty zadłużenia; uniknięcie postępowania sądowego oraz egzekucyjnego, prowadzącego do eksmisji; możliwość ubiegania się o dodatek mieszkaniowy przez najemców zajmujących dotychczas zbyt duże lokale; możliwość zmiany otoczenia i zamieszkania w nowym budynku; możliwość zamieszkania przez osobę niepełnosprawną w lokalu bez barier architektonicznych; możliwość zamieszkania w miejscu dostosowanym do stanu zdrowia najemcy/właściciela lub członka jego rodziny; możliwość uzyskania lokalu w innym mieście, w przypadku dokonania zamiany z najemcą lokalu z innego miasta (np. przy podjęciu pracy w innym mieście). Zamiana mieszkania szansą na wyjście z zadłużenia Najemcy lokali mieszkalnych należących do gminy lub miasta, którzy zalegają z czynszem za lokal mają szansę uniknąć postępowania sądowego i egzekucyjnego prowadzącego do eksmisji, zamieniając lokal mieszkalny na inny, który będzie dostosowany do ich możliwości finansowych. Warunkiem jest znalezienie drugiej strony, czyli osoby, która zdecyduje się zamienić swoje mieszkanie na większe, odwdzięczając się spłatą zadłużenia. Taka dobrowolna wzajemna zamiana mieszkaniami ułatwia pozbyć się zadłużenia czynszowego i dostosować wysokość opłat do możliwości finansowych. Dla obu stron to często odpowiedź na potrzebę dostosowania standardu i wielkości mieszkania do aktualnej sytuacji życiowej. Małżeństwo, które spodziewa się kolejnego dziecka może potrzebować większego metrażu niż samotna starsza osoba. Taka zamiana jest również szansą dla osób, które chciałyby wykupić mieszkanie na własność, ale w ich budynku akurat nie jest przewidziana sprzedaż lokali. Jeśli zorientują się, w której nieruchomości przewiduje się sprzedaż lokali i znajdą chętną osobę na zamianę, mogą zamienić się i wykupić na własność lokal. Zamiana mieszkania własnościowego Zamianie podlegać mogą jednakowo mieszkania komunalne, co własnościowe. Na przeprowadzkę do mniejszego mieszkania własnościowego decydować się mogą samotne osoby, które z różnych powodów nie są już w stanie utrzymać dużego metrażu; osoby, które dostały pracę w innym mieście czy właściciele mieszkań otrzymanych w spadku. Chęć zamiany mieszkania trzeba zgłosić w odpowiednich miejscach, by informacja trafiła do szerokiego grona zainteresowanych. Można skorzystać zarówno z platform internetowych funkcjonujących w ramach odpowiedniego wydziału urzędu gminy/miasta, bądź portali komercyjnych. W takim ogłoszeniu powinny znaleźć się następujące informacje: stan prawny nieruchomości; rodzaj budynku (kamienica, blok, budynek po rewitalizacji); miasto, dzielnica i ulica; powierzchnia użytkowa lokalu; struktura mieszkania (rodzaj i liczba pomieszczeń); wyposażenie techniczne mieszkania i budynku; stan techniczny budynku; piętro; winda; ewentualnie: kwota do spłaty zadłużenia lub oferta spłaty zadłużenia. Dla Urzędu Skarbowego zamiana mieszkania traktowana jest jako sprzedaż i kupno nowej nieruchomości, dlatego od czynności tej pobierany jest podatek w wysokości 2% od różnicy wartości zamienionych lokali. Pierwszą zasadą zamiany nieruchomości jest wykonanie tej czynności prawnej w obecności notariusza, który sporządzi stosowny do sytuacji akt notarialny. W trakcie zamiany mieszkań spotykają się dwie strony posiadające prawo własności do nieruchomości i przenoszą to prawo na inną osobę. Jedna strona zobowiązuje się do przeniesienia potwierdzonego prawa własności w zamian za odpowiadające temu zobowiązanie drugiej strony do przeniesienia potwierdzonego prawa własności. Zamiana mieszkań własnościowych przypomina nieco transakcję sprzedaży, a następnie zakupu nieruchomości, ale ogranicza formalności i opłaty notarialne. Jest jeden akt notarialny, a nie dwa, zatem koszty notarialne płaci się jeden raz. Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Art. 603. kc Istota umowy zamiany Zamiana mieszkania – krok po kroku 1. Zgłoś lokal mieszkalny do zamiany W celu zgłoszenia chęci zamiany lokalu na inny należy wypełnić właściwy formularz (dostępny jest na stronie internetowej urzędu miasta/gminy bądź w siedzibie Wydziału Lokali Mieszkalnych) i dołączyć niezbędne dokumenty: dokument zaświadczający o posiadanym tytule prawnym do zajmowanego lokalu; zgoda spółdzielni na dokonanie zamiany; zaświadczenie o wysokości lub braku zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu; protokół zdawczo-odbiorczy lub rzut lokalu (dotyczy najemców lokali znajdujących się w zasobach TBS, spółdzielni mieszkaniowych lub innych zasobach oraz właścicieli lokali); (ewentualnie) akt małżeństwa/akt zgonu współmałżonka/wyrok rozwodowy; zaświadczenie i orzeczenia lekarskie o stanie zdrowia najemcy lub członków jego rodziny (dotyczy ubiegania się o zamianę lokalu ze względu na stan zdrowia); inne, np. uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, wypowiedzenie umowy najmu, protokół odbioru wykonanych robót budowlanych lub modernizacyjnych sporządzony przez zarządcę itd. Dokładną listę dokumentów, które musisz przedłożyć do zamiany mieszkania znajdziesz na stronie internetowej urzędu miasta lub dzwoniąc do Wydziału Lokali Mieszkalnych odpowiadającego lokalizacji przedmiotu zamiany. 2. Rejestracja zgłoszenia w bazie ofert i umieszczenie oferty na stronie internetowej Rejestracja taka odbywa się przez pracownika Wydziału Lokali Mieszkalnych i jest bezpłatna. Za samo zamieszczenie i prezentowanie oferty, która ważna jest przez jeden rok od momentu złożenia wniosku, również nie jest pobierana opłata. Trzeba zwrócić uwagę, że taka oferta przeznaczona jest często wyłącznie dla najemców lub użytkowników lokali komunalnych pozostających w zasobie miasta. W ogólnie dostępnej bazie ogłoszeń nie są podawane informacje, które mogłyby zidentyfikować osobę poszukującą mieszkania na zamianę. Szczegółowe informacje, w tym adres lokalu, posiada pracownik wydziału urzędu miasta. Jeśli znalazłeś w bazie interesujące ogłoszenie, szczegółowe informacje o mieszkaniu uzyskasz od tegoż pracownika, po uprzednim zarejestrowaniu swojego lokalu do zamiany. 3. Poszukiwanie ofert Wbrew pozorom znalezienie mieszkania na zamianę nie jest łatwe. Nie doceniając zalet i korzyści płynących z zamiany mieszkań, właściciele często decydują się po prostu na sprzedaż lokalu i zakup nowego, spełniającego ich oczekiwania. Warto pamiętać, że zakup innej nieruchomości wiąże się z koniecznością opłacenia podatku od wzbogacenia w wysokości 19%. Przy zamianie mieszkania płaci się podatek w wysokości 2% naliczany od różnicy między wartościami nieruchomości. Ofert mieszkań na zamianę można poszukiwać w bazach miejskich wydziałów lokali mieszkalnych lub na popularnych serwisach nieruchomości. 4. Wskazanie lokalu do obejrzenia/ kontakt z drugą stroną chętną do zamiany Po wytypowaniu najciekawszych ofert wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy, należy zgłosić się do pracownika odpowiedzialnego za zamiany mieszkań. On zapozna się z Twoimi preferencjami i udzieli szczegółowych informacji. Następnie umówi na spotkanie w wybranych mieszkaniach. Najemcy lokali komunalnych nie muszą ograniczać się wyłącznie do poszukiwań lokali już przez kogoś zajmowanych. Po wyrażeniu chęci zamiany, pod pewnymi warunkami, mogą skorzystać z wolnych lokali, jeżeli takimi dysponuje gmina. Właściciele mieszkań, którzy znaleźli odpowiadające im potrzebom mieszkania, kontaktują się z wystawiającym ofertę biurem nieruchomości bądź prywatną osobą. Umawiają się na spotkanie w danym mieszkaniu. 5. Obejrzenie wybranych mieszkań Na spotkanie warto się przygotować i poczytać, co powinno się sprawdzić, oglądając mieszkanie. Warto poprosić właściciela mieszkania o przekazanie numeru księgi wieczystej, oferując w zamian informację na temat księgi wieczystej własnego lokalu mieszkalnego. W księdze wieczystej nieruchomości umieszczone są informacje na temat właściciela mieszkania, obciążeń hipoteki i innych roszczeń wobec lokalu. Te informacje powinny zainteresować obie strony chętne do przeprowadzki. Jeżeli mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, wszyscy muszą wyrazić zgodę na zamianę i podpisać się pod aktem notarialnym. W przypadku zamiany mieszkań komunalnych, to pracownik urzędu gminy lub miasta umówi na spotkanie zainteresowanych zamianą. Jeśli mieszkanie nie spodoba się jednej ze stron, nie dochodzi do transakcji zamiany i wraca się do poszukiwania ofert. Jeśli lokale spełnią oczekiwania obu kontrahentów, składa się wniosek o zamianę na wypełnionym formularzu i dołącza jeszcze kilka dokumentów: aktualne zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu z imienia i nazwiska; dowód wpłaty kaucji za lokal obecnie zajmowany, jeżeli taka była płacona - dotyczy to lokatorów mieszkań komunalnych. 6. Oszacowanie wartości obu nieruchomości (właściciele mieszkań własnościowych) Najprostsza sytuacja jest w przypadku, gdy wartość obu nieruchomości jest zbliżona. Natomiast, gdy szacunki te są różne, należy porozumieć się ze stroną, która posiada mieszkanie droższe, co do dopłaty pieniężnej. Wszystkie ustalenia miedzy stronami powinny znaleźć się w dokumencie sporządzonym przez notariusza. Może się tak zdarzyć, że właściciel nieruchomości może zostać wezwany do Urzędu Skarbowego celem przedstawienia, skąd wynika taka a nie inna wycena mieszkania (jeśli było po remoncie, warto posiadać faktury za materiały czy pracę ekipy budowlanej). 7. Tylko przy zamianie ze spłatą zadłużenia Zawarcie umowy przejęcia zadłużenia (właściciele mieszkań komunalnych, gdzie jeden z lokatorów posiada zaległości w opłatach za lokal), a następnie wpłata na właściwe konto kwoty zadłużenia celem spłacenia zaległości w lokalu. Po tym zarząd lokali miejskich wyraża zgodę na zamianę lokalami mieszkalnymi. Jeśli najemcy będą płacić kaucję, zostanie ona im wyliczona na podstawie standardu nowych mieszkań. 8. Przeprowadzka, czyli objęcie nowego lokalu Osoby mające prawo własności do lokalu mieszkalnego muszą uzgodnić między sobą sposób przekazania sobie mieszkań i termin przeprowadzki. Wszystkie ustalenia powinny zostać zapisane w akcie notarialnym. Najemcy lokali komunalnych muszą ustalić termin objęcia nowego mieszkania z zarządcą lokali (ale dopiero po okazaniu dowodu wpłaty kaucji), a także termin przekazania dotychczas zajmowanego lokum (po wymeldowaniu wszystkich osób i uregulowaniu opłat za lokal do dnia jego opuszczenia). 9. Podpisanie umowy najmu – w przypadku lokali komunalnych Ostatnim etapem procesu zamiany lokalu z zasobów mieszkalnych gminy jest podpisanie umowy najmu w siedzibie zarządu mieszkaniami po uprzednim przedłożeniu niezbędnych dokumentów: protokołu zdawczo-odbiorczego lokali; zaświadczenia o braku osób zameldowanych w dotychczasowym lokalu; i po uregulowaniu opłat za dotychczas zajmowane mieszkanie. Na tym kończy się proces zamiany mieszkania w przypadku udziału lokalu komunalnego. 10. Podpisanie aktu notarialnego – w przypadku mieszkań własnościowych Strony zainteresowane wzajemną zamianą mieszkań wspólnie wyznaczają notariusza i uzgadniają termin spotkania w celu podpisania aktu notarialnego. Ze strony formalnej, zamiana mieszkaniami musi przyjąć formę aktu notarialnego, w myśl zapisów ustawy: Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Art. 158. kc Istotna jest również kwestia zapłaty kosztów notarialnych i podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli chodzi o opłaty notarialne, to standardowo strony dzielą się po połowie. Obie strony płacą także podatek od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest różnica wartości rynkowej zamienianych mieszkań. Do notariusza trzeba przygotować następujące dokumenty: dowody osobiste właścicieli nieruchomości; odpisy zwykłe z księgi wieczystej obu nieruchomości; dokumenty potwierdzające sposób nabycia praw do mieszkania (akt notarialny sprzedaży, potwierdzenie spadku, akt darowizny); zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach za lokal; zaświadczenie z urzędu gminy o braku zaległości w podatkach; zaświadczenie o zameldowanych osobach. Dokumenty są tożsame z tymi, które przygotowuje się w przypadku sprzedaży i zakupu nieruchomości. Dokładną listę dokumentów, które w danym przypadku zobowiązani są przedłożyć właściciele mieszkań przy wzajemnej zamianie lokalami przedstawi notariusz. Proces zamiany mieszkaniami może wydawać się skomplikowany, bowiem pociąga za sobą konieczność przygotowania konkretnych dokumentów, ale w większości przypadku daje wymierne korzyści dla zainteresowanych. Jest szansą na poprawę standardu mieszkania czy rozwiązanie problemów finansowych. fot. tytułowa: Kobieta zdjęcie utworzone przez freepik - . 414 637 41 23 505 17 334 234jak zamienić mieszkanie na dom
